Pour relayer l’expérience des opérateurs de SOLIBAIL, SOLIHA Ile-de-France est allé au contact et d’ISPC, un acteur historique qui intervient en Seine-Saint-Denis. Entretien avec Hafid Merhem, capteur SOLIBAIL depuis 2015.
Quelles sont les missions d’ISPC ?
ISPC est une agence immobilière à vocation sociale. Nous avons été créées par la CA Plaine Commune pour développer le mandat de gestion solidaire, puis nous nous sommes engagés dans d’autres dispositifs comme SOLIBAIL, dans la lutte du logement insalubre pour le compte du département, et dans la mise en place de baux glissants : nous sommes une petite structure très ancrée dans le département, dont la mission est d’aider des personnes en intérim, en CDD, toutes celles avec des ressources insuffisantes pour accéder au logement. Dans le cadre du dispositif SOLIBAIL, nous avons la trois missions : la captation immobilière, la gestion locative et l’accompagnement social.
Quel a été ton parcours, et comment as-tu commencé à travailler pour ISPC et SOLIBAIL?
J’ai beaucoup pratiqué dans le domaine immobilier et celui du commerce. J’ai fait un BTS en profession immobilière et une licence en gestion de patrimoine. J’ai travaillé dans le marché immobilier privé, en transaction et location, également pour un syndic, ainsi que dans l’immobilier social, chez un bailleur HLM. J’ai également été conseiller bancaire pour la Banque postale et commercial pour Léonidas. Riche de ces expériences, j’ai intégré ISPC, pour son côté non lucratif, très engagé, une entreprise à taille humaine avec un contact de proximité avec les publics. Quand je suis arrivé en 2014, nous avions seulement 50 logements, et nous gérons maintenant 215 logements !
En quoi consiste le métier d’opérateur capteur, et quelles sont les compétences requises ?
Un opérateur capteur a pour objectif de convaincre des propriétaires bailleurs à louer leur.s bien.s immobilier.s dans le dispositif d’intermédiation locative SOLIBAIL quand les logements répondent aux critères de conformité technique et règlementaire dans le domaine de l’habitat.
Dans un premier temps, il doit pouvoir expliquer le fonctionnement concret du dispositif, ce que fait l’association quand elle gère le bien. Ensuite, il doit savoir évaluer l’état du logement et de son environnement, comprendre la situation de la copropriété, observer l’entretien des parties communes et éventuellement inspecter le procès-verbal des assemblées, pour savoir quel est l’historique et les éventuelles difficultés. Enfin, il doit avoir une très bonne maîtrise des dispositifs IML et d’incitation fiscale.
Dans cette mission, il faut savoir informer, écouter, conseiller, orienter et rassurer les bailleurs, répondre à leur.s question.s., comprendre leur intérêt, s’il est plutôt lié à la dimension sécurisante du dispositif, aux avantages fiscaux ou à la tranquillité de gestion que nous pouvons apporter (ou les 3 !).
Quels sont les principaux avantages du dispositif, et notamment pour les propriétaires en Seine-Saint-Denis?
L’intérêt du dispositif est multiple : son locataire est une association, et il a une garantie pour les loyers et les charges ; bien qu’on oublie parfois de le préciser, il n’y a pas de vacance locative ; et l’avantage fiscal peut être très attractif, et certains propriétaires peuvent même être non imposables.
Par ailleurs, les associations donnent une sécurité importante face aux dégradation s: nous ne nous engageons pas à remettre à neuf, et les travaux réalisés sont soumis à une grille de vétusté, mais toute dégradation est prise en charge et l’association s’occupe directement de remettre le bien en état.
Pour un propriétaire bailleur en Seine-Saint-Denis, les problèmes locatifs sont surtout liés aux impayés et à la dégradation, et beaucoup de propriétaires ont peur de louer ; SOLIBAIL permet de se prévenir contre ces deux risques, en garantissant l’absence d’impayés et la prise en charge des éventuelles dégradations.
Que conseilles-tu à un propriétaire qui souhaite proposer son logement?
Il faut constituer et transmettre rapidement les dossiers en leur possession : le propriétaire doit avoir un DPE actualisé [réalisé après le 31 juin 2021] et l’ensemble des diagnostics à jour, mais il doit aussi penser au décompte individuel des charges, transmis après l’assemblée générale.
Par ailleurs, il faut être informé des obligations propres à chaque territoire : dans les zones où j’interviens, la location est notamment soumise au respect du « permis de louer » et à un encadrement des loyers ; dans le dispositif SOLIBAIL, il est notamment interdit de prospecter dans des copropriétés en difficulté (Plan de sauvegarde, ORCOD-IN, etc.)
